La Alcaldía de Valledupar suscribió un contrato interadministrativo con la sociedad de economía mixta Tu Territorio S.A.S. para brindar apoyo a la Oficina de Catastro Municipal y ejecutar la gestión catastral con enfoque multipropósito, un proceso que terminaría incidiendo en el avalúo catastral con el que se liquida el impuesto predial de miles de predios urbanos y rurales.
El acuerdo se formalizó bajo el argumento de que el municipio, pese a haberse habilitado como gestor catastral en 2021, no logró llevar a cabo plenamente la actualización y la conservación de la información predial, situación que, según la propia administración, limita la planeación territorial y el recaudo.
La discusión no solo es técnica: el contrato se suma a un modelo de tercerización y compromisos a largo plazo que ya ha generado controversia en Valledupar por experiencias previas y recientes, como la concesión del Tránsito, el alumbrado público y la concesión verde para zonas verdes y cuencas.
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Un rezago catastral que el municipio no logró cerrar
En el acto administrativo que sustenta el proceso, la Alcaldía reconoce que Valledupar arrastra una desactualización catastral de 11 años. Bajo ese diagnóstico, el municipio buscó asumir el control del servicio en 2021, cuando el IGAC lo habilitó como gestor catastral y la administración local delegó funciones para operar el modelo desde la Secretaría de Hacienda.
Sin embargo, el propio documento oficial admite que los procesos no se ejecutaron de manera plena. En la práctica, esa brecha se refleja en el predial: contribuyentes que pagan con información antigua, predios que cambiaron de uso o ampliaron construcción sin quedar reflejados en el avalúo, y diferencias importantes en la carga tributaria entre propietarios con condiciones similares.
Un contrato a 20 años, con pagos variables
El contrato interadministrativo quedó pactado con plazo hasta el 31 de diciembre de 2045. En su estructura financiera, el documento señala que el valor es indeterminado pero determinable: no fija una cifra cerrada para todo el horizonte, sino que prevé pagos mensuales por “servicios efectivamente prestados”, verificados por supervisión.
Aun así, el contrato establece una referencia concreta: para efectos fiscales y de garantías se estima $40.027 millones asociados a la formación y/o actualización catastral. Además, contempla un anticipo de $4.400 millones al inicio, y una fórmula de cálculo de pagos que incorpora costos de sostenimiento, impuestos y una tasa de retorno (TIR).
En paralelo, se determinó un presupuesto oficial global de $402.000 millones (incluido IVA), financiado con vigencias futuras excepcionales entre 2026 y 2045. En términos simples, eso significa que el municipio compromete recursos de presupuestos de años venideros para garantizar la ejecución y el pago del esquema.
El contrato también define que el apoyo de TU TERRITORIO no se limita a levantar información predial, pues incluye componentes de actualización, conservación, difusión, una plataforma tecnológica y un “observatorio inmobiliario”. Incluso abre la puerta a servicios “adicionales y conexos” relacionados con fiscalización y recaudo, lo que amplía el alcance del acuerdo y se convierte en uno de los puntos que podrían alimentar el debate público.
El predial y su impacto
El impacto más visible para la ciudadanía será el impuesto predial: cuando una actualización incorpora mejoras no reportadas (por ejemplo, predios que dejaron de ser lote y hoy son vivienda o edificio), el avalúo puede subir y, con él, el impuesto. También puede ocurrir lo contrario: predios con avalúos inflados o usos mal registrados podrían corregirse a la baja.
En Colombia existen topes y reglas para moderar incrementos anuales en ciertos escenarios. En especial, los predios que tenían una realidad física distinta a la registrada históricamente suelen ser los más expuestos a ajustes fuertes, porque la actualización busca cerrar la brecha entre lo que existe y lo que figura en la base catastral.
La Secretaría de Hacienda explicó que el aumento se aplicaría de forma gradual según la norma, pero el efecto final dependerá de cada predio: tamaño, ubicación, uso, tipo de suelo y cambios de construcción.
