El tema del catastro retornó a la agenda desde que el Gobierno nacional anunció la nueva Política Pública Catastral en Colombia sustentada en un crédito del Banco Mundial por US$100 millones el cual se suma a los recursos de un préstamo del Banco Interamericano de Desarrollo, BID, por US$50 millones. La meta es actualizar el 60 % del área catastral en 2022 y su totalidad en 2025.

Por la ley, el catastro es definido como el censo de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, inventario que tiene el objetivo de lograr “su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”. Aunque es un tema que afecta a todos los habitantes de una ciudad o un municipio, su debate está cerrado a técnicos y profesionales de urbanismo.

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Un catastro desactualizado es un inventario desactualizado. No se conoce con exactitud con lo que se cuenta ni su estado. Tal es la situación del uso del suelo y la división de los predios en Valledupar y del 94,4 % del territorio colombiano, según información oficial.

ALTOS COSTOS

Actualizar el catastro es una tarea parecida a la de un censo poblacional pero mucho más técnica, según los expertos. En el caso de los municipios, el responsable es el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac.

Hay casos ejemplares de ciudades distritales como Bogotá y Barranquilla que se dieron a la tarea de actualizar el catastro y administrarlo de forma autónoma. ¿Resultados? Aumentar el promedio de recaudo de impuestos como el predial e industria y comercio.

Pero actualizar el predial significa conocer el valor real del suelo, que en muchos casos, significaría un impuesto mayor. “Es obvio, en cada actualización se sufre porque cambia mucho, algunos deberán pagar más por razón de impuestos. Si se tuviera la capacidad para hacerlo bien, de forma gradual, sería un gran avance para la ciudad. Es posible que un alcalde lo haga pero necesita de un gran apoyo económico y político, porque si no sería darse un tiro en el pie”, aseguró Miguel Villazón, exdirector de la Cámara Colombiana de Constructores, Camacol.

Esa desactualización ha impedido que se cobren los valores reales por impuestos como el predial e industria y comercio. Por ejemplo, casos donde en el registro del suelo se señala un uso como baldío, aunque en realidad sobre ese lote se construyó un edificio, pero se sigue pagando como el día del registro.

REZAGO RURAL

En el 2013 Valledupar actualizó su sistema catastral. El Instituto Geográfico de Agustín Codazzi realizó la actualización con el fin de conocer el verdadero valor catastral de cada predio. Ese valor catastral de los predios, determinado por factores como el uso, ubicación o estrato, junto al estatuto tributario de cada municipio, señalan la cantidad de dinero que debe pagar el propietario por impuesto predial.

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No obstante, la mayor deuda es en el sector rural. “En el caso de Valledupar tenemos un déficit y es que hace 30 o 40 años que no se actualizan los predios en la zona rural. Es enorme el rezago. Hay fincas que tienen una gran extensión de tierra y por no hacer esa actualización catastral están pagando predial por $10.000 o $20.000 pesos. Una cifra irrisoria. Esa es la gran deuda que se tiene no solo en Valledupar, sino en todo el país. El catastro rural de Colombia está desactualizado”, argumentó el secretario de Obras y exsecretario de Planeación de Valledupar, Jorge Maestre.

Lo preocupante de ese rezago es que según mediciones oficiales, el casco urbano de Valledupar es solo el 2 % del municipio. El otro 98 % es rural y no se sabe, en su mayoría, cómo está organizado, quiénes son los dueños y su destinación.

NUEVO CATASTRO

Según el Gobierno nacional con la nueva política, municipios como Valledupar podrían contar con un catastro actualizado, con el apoyo técnico, personal capacitado, que le permitiría tener información exacta de cómo está dividida la tierra, sus niveles de productividad, sus condiciones ambientales y de titulación.

Con recursos propios, ¿cuánto necesitaría el municipio para actualizar su catastro? Sin exactitud, expertos hablan de una inversión de hasta $10.000 o $15.000 millones. A pesar del alto costo, “a la vuelta de dos años… se recupera esa inversión”.

“Es una decisión que tiene su costo político porque cuando se actualiza, se obtiene el precio real del suelo en la ciudad. Es una herramienta poderosa para el cobro del impuesto predial e industria y comercio, y otros… Hay que entender que las obras y las inversiones son de recursos públicos y estos vienen de los impuestos”, afirmó Maestre.

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CATASTRO EJEMPLO

El caso cercano más exitoso es el de Barranquilla que como distrito realizó la inversión y administra de forma autónoma el catastro, además mantiene un promedio de cobro de hasta el 70 % en el cobro del impuesto predial. En Valledupar el promedio no alcanza el 35 %.

“Estar encima de las obras y proyectar las obras que había que hacer hizo que la gente se enamorara de pagar el predial. Hoy recaudamos 410 mil millones en predial”, precisó Alejandro Char, alcalde Barranquilla a los medios de comunicación. Justo, agrega el exdirector de Camacol, la clave para incentivar el pago del predial es la realización de obras que impacten la calidad de vida de las personas.

Otro caso exitoso es Bogotá. En la estrategia de conocer el estado del suelo, en la capital del país se redujo el costo para el ciudadano por la “legalización de predios” y a su vez mejoraron sus ingresos como ciudad al hacerlo directamente y no dependiendo del gobierno nacional. Caso similar a la capital del Atlántico.

IMPUESTOS EN VALLEDUPAR

Por la situación fiscal, el municipio de Valledupar ingresó en el 2014 a Ley 550 para refinanciar la deuda con los acreedores. Una de las ideas para recaudar más dinero fue actualizar el sistema catastral que aumentó significativamente el valor de muchos predios, sobre todo en aquellos que estaba rezagado.

Los informes de valorización que se dan anuales tienen su base, en gran parte, en las inversiones que hace la autoridad municipal para valorizar los predios. En el Cesar, Valledupar tiene el mayor avalúo catastral equivalente en unos $8,5 billones divididos en 118.635 predios.

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Vale destacar que la capital del Cesar presentó la variación porcentual más alta del país en los precios de los predios urbanos durante el 2018. Así lo determinó el Dane en el informe sobre el Índice de Valoración Predial, IVP, realizado en 22 ciudades. El IVP es un indicador que permite calcular la variación promedio de los precios de los predios urbanos del país destinados a fines habitacionales.

Antes del 2013, en Valledupar se había realizado una actualización catastral en el 2009. Para ese año estaban registrados 80.473 predios en el sector urbano, en tanto que en el área rural había 10.346 y en el corregimental, 7.783, para un total de 98.602 predios.

Con la actualización de 2013 el número de predios pasó a 92.744 en el sector urbano, 8.942 en el rural y 8.308 en el corregimental, para un total de 109.994 predios. Se sumaron 11.392 predios más.

¿Cuántos predios entrarían con una nueva actualización? Según información del Igac durante las vigencias 2014 y 2015 la ciudad tuvo un aumento en el recaudo del impuesto predial cercano al 57 %, pasando de $36.373 millones $64.163. Se dobló la cifra.

POR: DEIVIS CARO/ EL PILÓN