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Turismo - 13 diciembre, 2021

Dinámica inmobiliaria de los sectores y barrios de Cartagena: ¿En dónde vivir?

Cartagena es un distrito especial en las denominaciones de las ciudades en Colombia.

Cartagena es un distrito especial en las denominaciones de las ciudades en Colombia. Así como Bogotá es Distrito Capital, Cartagena es el distrito turístico y cultural del país. Esto tiene un significado simbólico, pero también tiene una vocación clara que facilita muchos temas relacionados con el turismo y la cultura y las actividades económicas que se relacionan a esta y la conecta de manera más directa con las políticas de planeación nacional.

Cartagena está ubicada al noroeste, en relación al subcontinente sudaméricano, al sur si se mira desde el mar de las Antillas, y al norte si se está dentro de Colombia. 

Es una ciudad que en este 2021 cumple 488 años de haber sido fundada, por lo que sus calles y construcciones son como un viaje en el tiempo desde épocas de la colonia hasta hoy. Durante la dominación española, Cartagena tuvo una función crucial como centro comercial y puerto de embarque de los tesoros de la Corona Su principal patrimonio y atracción es la extraordinaria arquitectura militar que posee, caracterizada por las sólidas murallas y castillos para la defensa de la colonia.

La declaratoria del centro histórico como Monumento Nacional (hoy Bien de Interés Cultural del ámbito nacional) mediante la Ley 163 de 1959 y su inclusión el 2 de noviembre de 1984 como Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO (como Puerto, Fortaleza y Conjunto Monumental de Cartagena de Indias), promovieron la vocación turística y cultural de la ciudad. Se convirtió en “uno de los lugares más turísticos del país a nivel nacional e internacional” y esa visibilidad promueve un desarrollo inmobiliario constante que acelera la transformación de la ciudad. Esta dinámica es única en el país y trae consigo distintos beneficios desde la perspectiva de inversión.  

Cartagena no es solo playa, tiene una relación con diversidad de sistemas hídricos de gran importancia para la sostenibilidad de la ciudad. El 40.72% de su superficie lo componen los ecosistemas estratégicos como humedales, área de bosque seco tropical, y área de manglares, teniendo la mayor proporción los humedales con el 30.97%, estos se encuentra estrechamente conectados con el área urbana por su ubicación y su incidencia en el desarrollo de la ciudad – la Ciénaga de la Virgen; el sistema de caños internos, con sus ciénagas o lagunas asociadas; El Laguito; y cuerpos de agua menores, como los ubicados en los barrios La Providencia y El recreo, lagos de Altamira y la Ciénega de Juan polo en la zona norte. Cifras tomadas del actual Plan de desarrollo Cartagena 2020-2023. 

“Predomina la cultura caribeña y el clima juega un papel primordial en esto. Las costumbres dentro de los barrios –  camaradería y la vida social se lleva a cabo en las terrazas exteriores, antejardines y se podría afirmar que en el espacio público, con la participación de la vecindad inmediata”. 

Miranda Stummo, A. E., Merlano Hernández, H. J., & López Gómez, R. E. (2010). Análisis de rentabilidad para la inversión en proyectos inmobiliarios de arriendos en estratos medios (3 y 4) en la ciudad de Cartagena de Indias.

Todas estas variables te ayudarán a entender esta ciudad, cuyo carácter turístico tiene una vida propia, privilegiada sobre otras ciudades de Colombia. 

¿Cómo se compone Cartagena? localidades y barrios de Cartagena

Cartagena se compone de tres localidades de acuerdo con la Ley 768 de 2002 y el Acuerdo 006 de 2003 dentro de las que se organizan sus 197 barrios. 

  1. Localidad Histórica y del Caribe Norte

Está ubicada al Suroccidente del territorio cartagenero, y ocupa 371 Km2 de su territorio. Se compone de seis Unidades Comuneras de Gobierno (UCG) urbanas; la 1, la 2, la 3, la 8, la 9 y la 10; y ocho rurales: 1. Isla Fuerte, 2. Archipiélago de San Bernardo, 3. Islas del Rosario, 4. Tierra Bomba, 5. Caño del Oro, 6. Bocachica, 7. Santana y 8. Barú. 

En el diagnóstico que se hace para el POT de Cartagena en agosto del 2021 se observa una “densificación del borde costero urbano, reflejada en la transformación de barrios tradicionales como Bocagrande, Castillogrande, El Laguito, Cabrero, Marbella y Manga por el desarrollo de proyectos en altura destinados al uso de vivienda de altos estratos, oficinas y aprovechamiento turístico”. 

Esto hace que esta localidad tenga preferencias por parte de habitantes y turistas trayendo consigo una demanda alta en varios sectores económicos como el de las rentas o alquileres de corta estancia. En promedio se genera una tasa de ocupación de las viviendas disponibles para alquilar por días del 50%, una rentabilidad aproximada entre 2 y 4 millones de pesos mensuales donde el 92% de estas se da en estadías entre 1 y 3 noches. Las oportunidades de inversión de apartamentos en venta en Cartagena se pueden explorar viajando hasta allí con constructoras de tradición como Constructora Bolivar o Amarilo, pero también puedes consultar los inventarios en tiempo real de La Haus en los que puedes ver la oferta de usados y también de una variedad de proyectos de vivienda en cartagena, sabiendo que estos últimos te ofrecen la posibilidad de captar una plusvalía mayor por el momento de la compra. 

Algunos barrios que componen esta localidad son Castillogrande, Laguito, Bocagrande, El Centro, La Matuna, Getsemani, San Diego, El Cabrero, Marbella, Torices, Crespo, Chambacú, Pie de la Popa, Manga. En estos barrios están “las zonas de mayor afluencia turística, que en esta ciudad están ubicadas en áreas de usos mixtos donde prevalecen los estratos altos, tiene una mejor cobertura de espacio público” como se expresa en el diagnóstico del POT (Plan de ordenamiento territorial) realizado en agosto del 2021.

“El borde costero que no hace parte de la bahía externa de Cartagena de Indias, esto es, el litoral continental que se extiende desde Manga hacia el límite norte del Distrito, y desde la península de Barú, pasando por la bahía de Barbacoas, hasta el límite territorial sur. Esta zona está caracterizada por el elevado interés del mercado inmobiliario atendiendo a sus valores hedónicos (paisaje natural, playas y actividades acuáticas), para desarrollar proyectos urbanos en altura y desarrollos”. Como se expresa en el último estudio realizado para evaluación del POT.  

  1. Localidad de la Virgen y Turística y la Localidad Industrial

Es la localidad de mayor extensión pues ocupa 371 Km2. Está ubicada al norte del territorio cartagenero. Se compone de cuatro Unidades Comuneras de Gobierno (UCG) urbanas, la 4, la 5, la 6 y la 7; y seis rurales, La Boquilla, Bayunca, Pontezuela, Punta Canoa, Arroyo de Piedra y Arroyo Grande. 

En esta localidad se han hecho esfuerzos grandes para recuperar la zona del humedal de la Ciénaga de La Virgen que es un elemento estructurante de los atractivos naturales de Cartagena y de su equilibrio ecológico vital. En esta zona se está trabajando para mejorar las diversas variables de calidad de vida como servicios públicos, vivienda y también espacio público. 

  1. Localidad industrial y de la Bahía

Está ubicada al centro del territorio cartagenero y ocupa 89 Km2. Está distribuida en cinco Unidades Comuneras de Gobierno Urbanas, la 11, la 12, la 13, la 14 y la 15; y una rural, Pasacaballos. 

Algunos de los barrios que componen esta localidad son Bellavista, Corralito, Villa Hermosa, El Socorro, El Recreo, La Concepción, Ternera, Anita, San José de los Campanos, Villa Rosita, Villa Rubia. 

En esta localidad se encuentra ubicada la Terminal de Transporte de Cartagena S.A. para movilizarse por la región Caribe y el resto del país. El 8,5% de las viviendas son de estrato medio las cuales están ubicadas en zonas aledañas a la Localidad Histórica y del Caribe Norte. Cada vez se ven proyectos inmobiliarios de mejor calidad lo que a su vez, mejora el nivel promedio de la calidad de la vivienda en el sector y proyecta así, un estímulo importante para la captación de plusvalía posterior para inversiones, teniendo en cuenta esta variable.  

Dinámica inmobiliaria en Cartagena

Según las estadísticas del Dane de aprobación de licencias de construcción en Bolívar, departamento en el que se encuentra Cartagena, se tenían aprobados 102.386 metros cuadrados para la construcción de vivienda en septiembre de 2021. Esto es casi el doble que en Boyacá en el mismo mes. La actividad de construcción residencial en Cartagena está en un momento muy activo. 

Allí también se documenta que predomina la vivienda tipo apartamento que representa más del 50% seguido por la casa en aproximadamente el 45%. En lo que respecta a los servicios públicos es de resaltar que la ciudad de Cartagena ofrece una cobertura del 93.7% en acueducto y del 86.8% en el alcantarillado, servicios que tienen un progreso que el último diagnóstico del POT calificó en términos de progreso sostenidos a lo largo de los años. 

En el POT (Plan de ordenamiento territorial) se plantean dos mil seiscientas hectáreas de suelo de expansión y un 17,7% para destinar a renovación urbana, lo que muestra las proyecciones de crecimiento urbano que se están teniendo en cuenta para la planeación del suelo cartagenero. Esto último, puede hablar del crecimiento inmobiliario de la ciudad, sumado al Censo de Población y Vivienda 2018 elaborado por DANE se muestra un incremento del 50% con respecto al Censo 2005, pasando de 194.165 a 290.963 viviendas. 

Este es el panorama de inversión en vivienda en Cartagena, su composición urbana, la información puntual para pensar en la calidad de vida que se obtiene al elegir la ubicación de la vivienda ya sea para habitar o para invertir.