En Valledupar el 85 por ciento de las obras
se construyen sin licencia

Por: Lida Mendoza.
Editora de Comunidad.

Las curadurías urbanas implican el ejercicio de una función pública para verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación vigentes en el distrito o municipio, a través del otorgamiento de licencias de urbanización y construcción; lo que implica una amplia responsabilidad en la construcción del territorio de acuerdo a los principios que estructuran la Ley 388 de 1997: a) La función social y ecológica de la propiedad; b) La prevalencia del interés general sobre el particular; c) La distribución equitativa de las cargas y los beneficios; por lo que su reglamentación se ha hecho extensa y especializada.
En otras palabras, las curadurías son notarías urbanas que dan fe de normas y procedimientos. Los curadores urbanos no ejercen control físico urbano, ni se hace necesario que hagan presencia en las obras en construcción para  ejercer verificación, toda vez que quien tiene esa función, según el artículo 56 del Decreto 564 de 2006, es la Alcaldía de Valledupar.
Para ser designado curador debe cumplirse algunos requisitos como poseer título profesional de arquitecto, ingeniero o postgraduado de urbanismo o planificación regional o urbana, acreditar una experiencia laboral mínima de diez (10) años en el ejercicio de actividades relacionadas con el desarrollo o la planificación urbana.
En Valledupar, la Curaduría Urbana No 1 está, desde hace siete años,  a cargo del arquitecto y especialista en Derecho urbanístico Augusto Enrique Orozco Sánchez, quien sostuvo un diálogo con El PILÓN, para tratar temas de interés general.
El PILÓN: ¿Qué tan obsoleto es el Plan de ordenamiento que nos está rigiendo, por qué no avanza y por qué se hace necesario que avance?
Augusto Orozco, curador urbano número uno.  El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es un instrumento para ordenar el territorio, del ordenamiento del territorio es que se define el plan de desarrollo del municipio, con el que  se analiza la economía y el propio desarrollo y la calidad de vida de sus habitantes; es decir, que es un instrumento de planificación que, según la ley, sus interiores y sus normas generales deben modificarse a los dos periodos administrativos que si son de 4 años, serían a los 8 años y las normas estructurales que deben ser revisados con tres periodos administrativos,  es decir a los 12 años, como es el caso del Plan Vial del Municipio y como es el caso de los suelos de concertación histórica urbanística y arquitectónica.
Ya nosotros cumplimos con el primer vencimiento porque el POT que tenemos nos está rigiendo desde 1999 ya se le ha dicho a varios de los alcaldes, que esa revisión es urgente porque nos está lesionando a todos los ciudadanos del municipio porque hay por lo menos cien  o doscientas inconsistencias normativas que van en contra  de la competitividad, de la cual tanto se habla en el municipio.
Hay una desaforada y escalada especulación con el valor de la tierra a raíz de la llegada del Guatapurí Plaza Centro Comercial, cuando en  esa época los avalúos para tierra bruta urbana estaban en el orden de los 80 a 100 mil pesos por metro cuadrado, y consciente la gente del interior  del país de que 200 mil pesos por metro cuadrado es un valor irrisorio de las tierras que ellos compran en el interior, accedieron a una negociación con el titular de las tierras y adquirieron una tierra alrededor de 200 mil pesos metro cuadrado, lo que hizo que todos los predios y todos los propietarios de tierra decidieran sobrevalorar sus predios, sin tener en cuenta que el POT lo que está haciendo es subvalorarlos,  en el sentido de que los predios valen es por lo que se permite hacer en ellos y por la altura en que ellos puedan  recuperar la inversión hecha.
Lo que pasa es que los alcaldes no han creado conciencia del gran perjuicio que nos está ocasionando la no revisión del POT, no tenemos como aprobar proyectos con nuestras propias normas en los estratos bajos para la construcción de edificios multifamiliares, no tenemos esa norma, lo estamos haciendo porque nos ayudó una norma nacional pero no porque la hayamos hecho, donde precisamente en los estratos uno y dos es donde se necesita racionalizar la tierra.
Pero el uso del instrumento POT en la dinámica urbana,  nos ha hecho caer en cuenta que los índices de ocupación, construcción y la altura a pesar de que estamos en un sistema sismo- resistente bajo, que nos ayuda a construir en altura, el Plan de Ordenamiento Territorial  no lo está dejando hacer y nos está obligando a que las construcciones se vayan en uno y dos pisos rápidamente hacia el perímetro urbano y sanitario  minimizando la capacidad o deteriorando la capacidad instalada de los servicios públicos,  porque no es lo mismo el aprovechamiento en la verticalidad de unos servicios instalados que en la horizontalidad.
Precisamente el legislador, cuando advirtió que llegar a esos 8 años o 12 años para modificar las vías era traumático, que esa espera ansiosa  iba a producir situaciones traumáticas, facultó por medio del decreto el 4002 de 2004,  para que sus alcaldes, por iniciativa propia y en cualquier momento lo revisaran sin necesidad de esperar y nosotros desde 2004 estamos padeciendo la ausencia de normas y las contradicciones normativas, esperando que nuestros alcaldes hagan uso de una alternativa para variar esos diseños que nos están dañando en educación, en institucionalidad,  en la zona recreativa,  en lo residencial,  en lo comercial,  en lo rural; Valledupar no ha crecido, ha deteriorado sus zonas rurales porque ha restringido la vivienda campestre, las parcelaciones en suelo rural no se ha legalizado durante todos estos años.
Desde 1999   todas las que se están haciendo son ilegales y se están comprando con un  documento de compraventa,  porque esos urbanizadores no podrán darle las escrituras, ya que los notarios y registradores tienen prohibido protocolizar y registrar cualquier acto administrativo sin que le medie una licencia urbanística, entonces no pueden tener la propiedad sino como poseedores pero como titulares no lo podrán tener,  porque no hay una norma que les facilite a la población poder legalizar la parte de sus casa campestre.
EL PILÓN:¿A la hora de hacer una obra, los vallenatos están cumpliendo con la licencia de construcción?.
A.O.: El 85 por ciento de las obras que se hacen  en el  suelo urbano de Valledupar son sin licencias; por ejemplo, en el Coliseo de la Feria Ganadera se han construido al interior todas sus obras sin licencia, la urbanización Las Marías en la salida a La Paz, también se construyó sin  licencia; el Sena Agropecuario construyó la mayor parte de su interior sin licencia, todas las unidades inmobiliarias cerradas como algunas de las de casas de campo, cerca del aeropuerto, la mayoría están sin licencia, lo mismo que las  instalaciones del Comando de  la Policía y  la mayoría del Ejército Nacional,  que también fueron construidas sin licencia.
La ausencia o la contravención de las mismas, según el artículo 56 del Decreto 564 de 2006, obliga que sea la administración municipal la que haga el control físico urbano a las construcciones, en este caso le corresponde  a la Oficina Asesora de Planeación.

Zona rural

Hablemos de la zona rural, a pesar de que los corregimientos tiene un ordenamiento territorial,  a pesar de que han  crecido,  no ha habido seguimiento por  parte del  municipio para saber qué tanto han crecido y cómo han  crecido,   si han obedecido la ley  o si no la han obedecido y tenga la seguridad que en la curaduría que yo dirijo,  en los 7 años que llevo aquí, solamente han habido dos licencias en un corregimiento, porque en la zona rural también  se construye sin permiso, todo  el mundo lo hace, sobre todo que los inspectores  no tiene la potestad para dar los permisos. Ellos tienen la obligación de denunciarlo, pero  el hecho de ser corregidores no les da a ellos la libertad y potestad para sacar las licencias urbanísticas como se les antoje.
Por su parte, los indígenas  están exentos de  licencia de construcción para  sus obras, a ellos lo rige una legislación especial,  lo hacen según sus costumbres y tradiciones. No sé cómo les afecte la sismo resistencia en un momento de un movimiento telúrico,  no sé qué tan cuidadosos son los indígenas en la parte de la consecución de servicios públicos,  que tan potable es el agua o el manejo de residuos sólidos. (Esta entrevista continuará. En la entrega de mañana el curador urbano No 1, Augusto Orozco, se referirá a la propuesta polémica de remodelación de la Tarima Francisco El Hombre de la Plaza Alfonso López).