No me explico cuáles fueron los motivos que justificaron el cálculo matemático para el equipamiento comunal privado, para que la norma POT exigiera 100 m2 por cada 1.000 m2 de área útil de venta para actividades comerciales y de servicios, el 15 % de área construida para actividades industriales y 4 m2 por alcoba en […]
No me explico cuáles fueron los motivos que justificaron el cálculo matemático para el equipamiento comunal privado, para que la norma POT exigiera 100 m2 por cada 1.000 m2 de área útil de venta para actividades comerciales y de servicios, el 15 % de área construida para actividades industriales y 4 m2 por alcoba en proyectos que sobrepasen 1.000 m2 y 10 unidades de vivienda.
Lo cierto es que quién lo hizo, no se ajustó al principio de economía de los proyectos, ni al sentido de la proporcionalidad, pues, así las cosas, los costos de las áreas comunes en proyectos de régimen de propiedad horizontal, están demasiado elevados comparativamente con el valor de venta y en consecuencia muy difícilmente se llegaría al equilibrio financiero. De otra parte, a manera de ejemplo, en ningún centro comercial en el país, se tienen áreas empradizadas para juegos infantiles como áreas comunes exigibles, ya que estás áreas siempre son áreas privadas vendibles, de manera que esta norma impacta negativamente a la comercialización de todo tipo de edificación y más aún cuando se trata de vivienda VIS. Igualmente observo que la Administración Municipal no solo determinó los porcentajes de área útil, sobre área construida y los cuatro metros afectados por alcoba, para zonas comunes, sino que también dispuso la distribución de los espacios, su destinación y proporción de manera absolutamente caprichosa, exagerando en regulaciones a los edificios y conjuntos cerrados.
Si bien es cierto que este equipamiento también estuvo reglamentado en el anterior Acuerdo y nadie en Valledupar expresó su inconformidad sobre esta absurda norma, no es menos cierto, la gran dificultad que produjo, por no decir la imposibilidad, de ajustar la proporción económica de áreas comunes sobre área construida y mucho menos la distribución de los espacios que se deben aportar, debido a que las proporciones, áreas y diseños las determina la Administración Municipal de manera arbitraria y no el diseñador de acuerdo con los intereses de sus promotores, como debería suceder con el establecimiento de una norma justa.
Así las cosas, a mi juicio, solo son aplicables las cesiones obligatorias de orden normativo nacional, las de tipo A que serán destinadas a zonas verdes y equipamientos comunitarios, B aquellas destinadas para vías y las de vivienda VIP, ya que ninguna norma nacional ha reglamentado el equipamiento comunal privado, a excepción del POT de Barranquilla, copia del cual nuestro POT fue objeto, el cual también equivocadamente lo exigió, situación que muy pocas edificaciones en la práctica lo cumplieron, por ser nociva a los intereses del urbanizador y al mismo municipio. Ha sido así como, en los planes oficiales, no obstante, se manejen con recursos del Estado, están seriamente afectados por la norma en su potencial aprovechamiento y ha sido por este exceso de regulaciones en los POT que han engavetado sus proyectos porque las áreas comunes tienen un costo demasiado elevado, comparativamente con el área útil vendible. Esa norma se debe derogar.