Por Augusto Orozco 

Tiempos atrás Valledupar fue una de las ciudades pionera en la venta de la vivienda más barata en el país, debido a que los urbanizadores de la época para poder venderla se sometían a condiciones demasiado riesgosas, percibiendo a cambio ridículas utilidades que entre otras cosas eran honorarios disfrazados porque tampoco los honorarios profesionales se cobraban; el mercado era limitado, sueldos bajos y pocas personas accedían al crédito corporativo y bancario.

Hoy la economía ha cambiado y la ciudad se proyecta como una buena opción en la región para invertir en bienes raíces, situación que niveló el valor de venta con otras urbes.

Sin embargo, la comunidad no conoce las causas que generan el alto costo de la vivienda y  ha sido este el motivo que me ha inducido a  exponer a los lectores que la especulación del valor de la tierra es incontrolable, que la carga tributaria enlazada a la industria de la construcción con 19 impuestos, es excesiva; que son por lo menos 14 tipos de honorarios que se causan en el diseño, construcción y venta del producto, y que los costos financieros no obstante hayan bajado, igualmente hay que reconocerlos y pagarlos. 

Para tener una idea más precisa sobre el tema que hoy me ocupa, les comento que los costos de la tierra están incidiendo en más del 10% acostumbrado del valor de venta.

Que en lo atinente a honorarios, estos llegan al 14%, los cuales son; estudio de suelos, urbanismo, arquitectura, sismoresistencia, diseño de instalaciones hidrosanitarias y contra incendio, de eléctricas, gerencia de proyectos, presupuestos, programación, construcción delegada, interventoría, reglamento de copropiedad, publicidad, comisiones y servicios de postventa.

Al respecto de los impuestos mencionaré aquellos que se causan durante la construcción y comercialización que son: delineación urbana, industria y comercio, Sena, ICBF, FIC, CREE, avisos y tableros, predial, seguridad social, servicios públicos y Retie, licencia de urbanismo, de construcción, de reglamento de copropiedad, derechos notariales, registrales y catastrales, estudio de títulos, seguros, IVA e imprevistos para una incidencia total del 9% sobre ventas. 

Asimismo tengo que anotar que las corporaciones y bancos que brindan créditos a constructores manejan costos financieros que ascienden hasta el 10% del valor del inmueble por concepto de pagos de intereses, corrección monetaria, peritazgos y avalúos inmobiliarios durante la construcción, y finalmente me referiré a la utilidad, que no es otra cosa sino la de descontar del valor de ventas los egresos que he especificado.

Entonces para resumir, si sumamos los costos directos tomados como aquellos que interfieren en la construcción cuya incidencia no es menor al 50% de las ventas, en obras preliminares, movimiento de tierras, estructuras, mamposterías, pañetes, enchapes, pisos y zócalos, cubiertas, cielos rasos, impermeabilizaciones, instalaciones hidrosanitarias, eléctricas, carpinterías, aparatos sanitarios, pinturas, revestimientos, obras exteriores y nómina administrativa, más los costos indirectos del 10% del terreno, el 14% de honorarios, el 9% de impuestos, y el 9% de costos financieros estaríamos redondeando una utilidad aproximada al 7%. He aquí la justificación del alto costo de la vivienda en Valledupar.