La plusvalía es una valorización que adquiere el suelo o predio, producida generalmente por decisiones de ordenamiento territorial. En Valledupar, desde el año 2014 se aprobó desde el Concejo Municipal el cobro de esta, con el Acuerdo 031 en el que se establecieron normas para la aplicación de plusvalía en 35 % a la que tiene derecho el municipio, por lo que los propietarios deben entregar un porcentaje de esa utilidad generada por la acción urbanística u obra pública que se ha determinado realizar.
En términos del mercado inmobiliario relacionado con el ordenamiento territorial, es la valorización determinada por la diferencia del avalúo comercial de un predio practicado antes del Plan de Ordenamiento Territorial, POT, que fue afectado por la plusvalía por algún hecho generador. La ley establece que del 20 % al 50 % de esta valorización le corresponde al municipio gestor de suelos, que en el caso de Valledupar el Concejo aprobó el 35 %.
Esto significa que la administración debe cobrar a los particulares la plusvalía siempre que exista un hecho que permita esa exigencia, como lo es la incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano; el establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo y la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevado el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
Esto se debe pagar una vez en dos situaciones: cuando se va a construir y se pide la expedición de la licencia de construcción, o en actos que impliquen transferencia de dominio del inmueble. Sin embargo, el secretario de Hacienda Municipal, Eudes Fuentes, explicó que si la persona decide no vender ni construir, eso le queda anotado en el registro de instrumentos públicos y cuando decida hacer alguna de estas acciones deberá cumplir con el pago.
“La plusvalía es el incremento que tiene un predio debido a una medida gubernamental, en este caso a través del Plan de Ordenamiento Territorial expedido en 2015 cuando se hizo un estudio del territorio en donde se determinó qué parte de terrenos del municipio se podían adaptar a situaciones comerciales, residenciales, industriales, entre otros”
expresó el funcionario.
Fuentes dijo que fue así como en ese mismo momento se le autorízó al Alcalde de Valledupar y se le dio un tiempo de cinco días para que hiciera los avalúos y determinara cuáles predios con esa medida tuvieran el incremento.
Es así que quedó establecido que son 4.285 predios, según el Acuerdo 011 de 2015 en el segundo Plan de Ordenamiento Territorial, los que deberán pagar este concepto.
Sin embargo, hasta el momento la administración no ha recibido el primer pago porque apenas se están estableciendo los procedimientos.
“Los avalúos que ya los hicimos, ahora estamos notificando y luego debemos publicar en un diario por cuatro domingos consecutivos y después es que hacemos la anotación en instrumentos públicos y las personas pagan en los momentos mencionados”
Acotó el Secretario de Hacienda.
El funcionario aclaró que hasta el año anterior se contrató con la lonja del departamento del Cesar el estudio de actualización catastral de avalúos para determinar la plusvalía en el municipio. Explicó que en Valledupar se dio por cambio de uso de suelo, predios que pasaron de residencial a comercial, de rural a urbano.
“Con esa medida, obviamente el terreno se va a incrementar. El legislador dijo que por ese incremento los propietarios van a tener un beneficio, el Estado también debía participar en un porcentaje; es así que en Valledupar se estableció el 35 % del mayor valor que obtenga el terreno de acuerdo a la medida que el mismo Estado profirió”
Indicó Fuentes.
El Secretario de Hacienda también aclaró que si la personas a las que se les hizo el cambio de uso de suelo no lo están explotando para lo que estableció, también deben pagar la plusvalía, ya que allí no se le cobra a la edificabilidad, sino al terreno.
“Esa es la inquietud más recurrente que hay, pero como estamos en un Estado Social de Derecho que tenemos que respetar las leyes, hoy a través de una ley ese predio cambió de uso, y así yo lo esté utilizando para otra cosa debo cumplir”
Afirmó, al recordar que la determinación del valor se hizo a través de un estudió que determinó con el POT cuál es el terreno que se debe usar para el comercio y cuál no.
Sin embargo, esto ha tomado a muchos por sorpresa asegurando que falta socialización del procedimiento, ya que los afectados ignoran el significado de la plusvalía, por qué se cobra, cuánto vale y cuándo se cobra. Ante esto, el curador urbano Augusto Orozco asegura que en la resolución de la liquidación no se encuentran las condiciones comparativas entre las actividades permitidas de la norma anterior y las de la nueva norma, como tampoco se encuentra el soporte de los avalúos practicados,
“hechos que muy seguramente generarán masivas reclamaciones”,
dijo.
El Secretario de Hacienda respondió a este particular que la información está en el archivo de la administración y que por eso a las personas se les dan unos días para notificarse. Además, dijo que ellos pueden hacer una solicitud del avaluó del predio
“porque es engorroso enviarle todo el archivo a cada uno”
Acotó.
EL PILÓN quiso conocer la posición del Concejo Municipal frente a este hecho. El presidente de la corporación, Yesith Triana, recordó que eso se aprobó con el POT del 2015 y que ahora la función de los concejales es hacer control político y velar que se estén aplicando las normas y se cobre a quien deba cobrarse, ya que los predios quedaron identificados con el estudio realizado.
¿Cuál es la destinación de estos recursos?
El Secretario de Hacienda de Valledupar dio a conocer que esta participación se destinará al mejoramiento de espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal.
El pago debe realizarse en la oficina de la Secretaría de Hacienda, en la Alcaldía Municipal.
Andreina Bandera Martínez / EL PILÓN
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