El curador urbano Augusto Orozco ha estado inquieto con el tema del cobro de plusvalía debido a que, asegura, hay desconocimiento general respecto del tema del efecto de este cobro en los afectados. En entrevista con EL PILÓN expuso sus consideraciones sobre el tema. Aclaró que el gravamen de plusvalía lo adoptó el Concejo Municipal durante el gobierno de Rubén ‘Ava’ Carvajal, pero fue reglamentado nuevamente por la corporación mediante el Acuerdo Municipal 011 de 2015 a iniciativa del alcalde Freddy Socarrás incluyendolo en el POT.
EL PILÓN: ¿Según su concepto cómo se determina el valor de la plusvalía en un predio?
AUGUSTO OROZCO: Se determina por medio de la práctica de avalúos comerciales establecidos por las lonjas de propiedad raíz, aplicando la diferencia entre el avalúo comercial del POT anterior contra el avalúo comercial posterior a la aprobación del POT vigente. Por ejemplo: si un terreno urbano vale 10 millones de pesos y es residencial y después el POT lo convierte en comercial avaluándolo en 20 millones de pesos, la valorización de la diferencia equivalente a 10 millones de pesos, de los cuales por la gestión de suelos efectuada por el municipio le corresponde cobrar 3.5 millones correspondiente al 35 %, y al propietario le quedan de la valorización 6.5 millones equivalente al 65 %.
EP: ¿Considera usted que el municipio está actuando bajo el marco de la legalidad en la liquidación de plusvalía?
AO: La decisión del Alcalde de liquidar y notificar a los afectados por el beneficio de la plusvalía es legal por estar esta obligación consignada en el Artículo 480 del POT vigente y las condiciones se encuentran claramente establecidas. De lo que tengo mis dudas es del cumplimiento del debido proceso, ya que en la resolución de la liquidación no se encuentran las condiciones comparativas entre las actividades permitidas de la norma anterior y las de la nueva norma, como tampoco se encuentra el soporte de los avalúos practicados, hechos que muy seguramente generarán masivas reclamaciones.
Al faltar la socialización del procedimiento, los afectados ignoran el significado de la plusvalía, por qué se cobra, cuánto vale y cuándo se cobra, motivo por el cual la angustia los lleva a consultar en oficinas jurídicas y hasta los abogados tuvieron que ponerse a estudiar el asunto para conocerlo y poder asesorarlos debidamente.
De otra parte, para mí, también fue sorpresa pues se suponía que el Alcalde había iniciado la Modificación del POT por su lesividad a la comunidad, situación que nos daba la tranquilidad y la oportunidad de eliminar las cargas urbanísticas y postergar el cobro de la plusvalía; sin embargo, de manera inesperada decidió regular la plusvalía para recaudar estos recursos así como el de regularización, el de cesión para espacio público, el de cesión para equipamientos, el de cesión para zonas verdes y equipamiento, y el del impuesto de delineación urbana; es decir, continuar con cinco gravámenes que ya existían y uno más, los cuales cada día dificultan la labor del gremio de la construcción, y evitan que la inversión de empresas externas se vinculen a Valledupar.
La conclusión que se extrae de esta actitud oficial es el convencimiento de los gremios que la modificación era un opción para resolver el equilibrio financiero de los proyectos de desarrollo urbano y como tal no será esta administración quien lo haga.
EP: ¿Cuándo es la oportunidad del pago?
AO: La oportunidad del cobro efectivo de la plusvalía es en el momento de pretender construir o el momento de vender.
Para construir, cuando el titular solicite licencia de construcción del predio, ante alguna de las curadurías urbanas de Valledupar y la afectación se debe pagar siempre y cuando se encuentre inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria donde se intervenga el área comercial motivo de plusvalía. Si no está inscrita no se paga.
En el caso de que el afectado siga construyendo o remodelando su residencia, como actividad residencial y ajustándose a la norma anterior, no le es exigible el pago de la plusvalía pues dicho gravamen solo aplica para cuando se utilice el nuevo uso, es decir, el comercial.
EP: ¿En el caso de que el predio tenga un uso diferente al residencial y el POT le cambió por otro distinto al inicial, dicho predio es susceptible de plusvalía?
AO: Tengo información de predios con uso inicial comercial el cual se le cambió el uso por otro comercial de mayor impacto, o predios que eran de uso industrial y se les cambió el uso a dotacional, que fueron notificados de la liquidación de plusvalía. En estos casos recomiendo verificar la cartografía oficial de usos susceptibles de plusvalía, porque lo que pude apreciar es que los únicos hechos generadores de plusvalía, en el caso de Valledupar, son incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana; cambio de uso residencial a comercial, cambio de usos forestales a usos urbanos y mayor edificabilidad y cambio de usos agrícolas a usos urbanos y mayor edificabilidad.
De manera que se podría concluir que: el cambio de usos distintos a estos no están considerados en la cartografía oficial y por tanto no deben ser sujetos de cobro por concepto de plusvalía.
EP: ¿Cuál es la destinación de la inversión del municipio de los recursos obtenidos por concepto de plusvalía?
AO: Deben ser invertidos en el mejoramiento integral de las áreas circundantes a los predios que pagaron esta plusvalía, en materia vial, de saneamiento básico, instalaciones eléctricas y otras infraestructuras. La comunidad afectada debe supervisar esta destinación, puesto que la obligación del municipio es garantizar que no se gasten la plata en otros proyectos distintos.
EP: ¿Creé que esta medida incentivará el desarrollo urbano y sostenible de esta ciudad?
AO: El enfoque y la visión territorial de esta administración deja mucho que desear en materia de desarrollo sostenible y por más que hemos insistido en que el Alcalde planifique el urbanismo de este municipio no ha sido posible convencerlo y de tal actitud se deduce su falta de interés en gobernar con un instrumento de planificación como lo es un buen POT, bajo la creencia que como lo aprobó el Alcalde anterior no hay sino que darle aplicación.
Andreina Bandera Martínez / EL PILÓN
andreina.bandera@elpilon.com.co