Debido a que actualmente se aplican normas atinentes a las alturas de las edificaciones en suelo urbano no apropiadas, causando negativos impactos sociales, urbanísticos y ambientales por el crecimiento inusitado de poblaciones en los sectores residenciales, es necesario plantear alternativas para limitar dichas alturas y en ese sentido me toca insistir en el tema para que sean reguladas según el perfil vial donde se ubique la edificación, según los aislamientos permitidos en proporción a la altura del proyecto y de acuerdo a la cantidad de parqueos que se asignen según su estrato socioeconómico. Ha sido así como he propuesto limitaciones hasta 29 metros, equivalentes a 9 pisos si el predio da frente a un perfil vial secundario y de 15 pisos, si el predio colinda con un perfil vial de la malla principal; que se deroguen las compensaciones en alturas y que el área cubierta de parqueos no sea considerada área construida tal como viene sucediendo. El tope de 9 pisos obedece una exigencia estructural acorde al riesgo sísmico bajo y su población generaría menor impacto urbanístico por lo que puede situarse en vías secundarias; y de 15 pisos, que por su altura tiene requerimiento estructural al sismo y al riesgo de incendios y que por generar más población produce también mayor impacto urbanístico, motivo por el cual deben ubicarse en perfiles viales de amplia circulación donde los primeros pisos puedan tener usos distintos a los residenciales. Asimismo como conexas propongo aislamientos de 3 metros mínimos de retiro posterior en edificaciones hasta 3 pisos, 3 metros posterior y lateral para edificios hasta 5 pisos, los cuales podrían adosarse por un lado y de ¼ de la altura de aislamiento lateral y posterior para alturas mayores de 5 pisos. Para patios interiores, 6 m2 de área mínima con lado no menor de 1.50 metros. Buitrones de 1 m2 de área mínima con lado no menor de 50 centímetros. Para azoteas, construcción hasta el 20% de su área, guardando aislamientos laterales de 2 mts, mínimo, pudiendo adosarse por un lado. Obligación de utilización de ascensores a partir del cuarto piso. Cantidad de parqueos residentes según estratos 1, 2, 3, 4,5 y 6; la proporción de 1, 1, 1, 1,2 y 2 cupos; visitantes uno por cada 10, 10,5, 4, 3 y 3 cupos. Para sótanos y pisos de parqueos se puedan utilizar los aislamientos.
La opción propuesta sería aplicable para todos los estratos sin restricción y permitirá aumentar las soluciones de vivienda VIS, puesto que la regla actual llega apenas hasta 5 pisos, situación que facilitaría la oferta y la demanda de este tipo de proyectos. No es necesario determinar los topes de alturas con relación directa a los frentes y áreas de lotes como está redactado en la regla actual, puesto que los cupos de parqueos de residentes y visitantes requeridos por la norma y los aislamientos regulados según la altura y el perfil vial, serían las variables que finalmente estipularán la cantidad de soluciones viables en una altura edificable determinada.
Por Augusto Orozco