Desde el año 2004 existe en Valledupar el Acuerdo 035 del 27 de diciembre, en el que se establecieron normas para la aplicación de plusvalía en la ciudad, luego de hechos generadores de cobro, como el que ocurrió en el año 2011 con el Acuerdo 021, también aprobado en el Concejo Municipal.
Esto significa que desde el 2004 en Valledupar se aprobó el cobro de la plusvalía siempre que existiera un hecho que permitiera esa exigencia a los propietarios. El Acuerdo 035 establece en términos sencillos que:
- La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.
- El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
- La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevado el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
Estos tres aspectos permiten el cobro de la plusvalía a los propietarios; el 035 también estableció los porcentajes de participación del Municipio y los beneficiarios en la plusvalía sería del 30% si se construía el primer año de aprobación, es decir hasta el 2005; 40% para el segundo año y el 50% para los años subsiguientes.
Desde el 2011, cuando se hizo la modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial, mediante el Acuerdo 021, se dio aplicación a los tres aspectos de la 035 con la liberación de alturas, la incorporación de más de 200 hectáreas que pasaron de rural a urbanas y los cambios de uso de suelo.
¿Por qué no se cobra plusvalía?
Según lo establecido en las normas municipales, el momento para cobrar la plusvalía es cuando se expide la licencia de construcción en el inmueble o ampliación del mismo. Según los conocedores del tema, la Administración Municipal, a través de la Oficina Asesora de Planeación no ha hecho inventario de los predios beneficiados con la modificación excepcional del POT.
Según el Curador Urbano número 2, Iván Zuleta Fuentes, hay en Valledupar un poco más de 85 mil predios, estos fueron afectados con la modificación excepcional del POT, y por supuesto son sensibles del cobro de la plusvalía.
¿Qué dice Planeación?
Jhon Valle, quien fuera jefe de la Oficina Asesora de Planeación del gobierno de Luis Fabián Fernández, y hoy se encarga del mismo despacho en Santa Marta, decidió no comentar nada al respecto, cuando fue consultado por el diario EL PILÓN.
Sin embargo el saliente Jefe de la Oficina Asesora de Planeación, Aníbal Quiroz Monsalvo, aseguró que, “la plusvalía es inaplicable porque en la misma modificación excepcional de 2011, en el artículo 274 dijeron que a los tres meses de iniciar el periodo del siguiente Alcalde, se iniciara con una revisión general del POT, es decir que ni siquiera lo que aprobaron o lo que intentaron hacer lo tenían concebido para aplicarse por lo menos durante un año, eso es lo que está pasando”.
Esta apreciación de Quiroz Monsalvo, indica que el cobro de la plusvalía en Valledupar depende de que haya un POT totalmente modificado, u objeto de revisión general, cosa que no ha ocurrido.
El funcionario, que ya presentó renuncia a la Administración Municipal, y ésta fue aceptada, aseguró que la ciudad estará asesorada por un especialista de talla internacional en el tema.
“Lo que realmente pasó es que el cobro de la plusvalía en Colombia, solo en Medellín se ha hecho en forma efectiva en dos casos fundamentales: incorporación de tierras e índice de ocupabilidad mas no cambio de uso, y resulta que la mayor parte de la plusvalía se da cuando por ejemplo se pasa de uso del suelo familiar a uso de suelo comercial, ese tipo de cambio que hace valorizar el predio al privado, también que un plan vial pase por un lote de engorde, ese tipo de herramientas el mejor en aplicarlas es el consultor que tiene el Municipio, que es Óscar Acosta”, dijo Aníbal Quiroz Monsalvo.
Van en contravía
“Aquí en el municipio hay todo el dinero que un alcalde quiera tener para desarrollar proyectos de inversión social para el beneficio colectivo, con los ejidos y la plusvalía, que no la han puesto en marcha; con el ajuste del POT en 2011, todos los predios de Valledupar fueron afectados”, dijo el Curador Urbano número 2, Iván Zuleta Fuentes.
Agregó que “usted anteriormente tenía un lote con un valor de 15 millones de pesos, tenía derecho a construir máximo dos pisos y, ¿sabe qué dice el POT ahora?, usted tiene derecho a construir alturas ilimitadas, liberación de alturas. Su predio que tiene 20 metros por 30 de fondo, son 600 metros, y 600 metros lo puede multiplicar 11 veces, 11 por 6 igual a 660 metros cuadrados, con el solo hecho de aumentar la intensidad de construcción y cambiar el uso, en muchos sitios de la ciudad, da el 1.000% ciento de construcción”.
Según el Curador, la plusvalía se aplicó a través del hecho generador, es decir, la modificación excepcional al POT, desde el mismo lote, y quienes hacen su ‘agosto’ son los propietarios que venden lotes sin dejarle nada al Municipio.
El concejal Yesid Triana, manifestó ciertas diferencias pero concluyó principalmente que sí es completamente aplicable el cobro de plusvalía en Valledupar.
“Un edificio al que la norma solamente le permitía cinco pisos, y hoy la norma le permite hacerlo de 15, ese valor agregado que tendrá ese predio por la construcción del resto de pisos, el 50% le correspondería al Municipio y el otro 50% al propietario”, explicó Triana.
El concejal afirmó que “hoy la Administración Municipal, al no aplicar el Acuerdo 035 de 2004 está cometiendo una omisión, porque este documento es vigente y ajustado a la Ley 388 de 1997, y el Acuerdo 021 de 2011 con la modificación excepcional del POT, se dan hechos generadores de plusvalía.
En ese acuerdo se dieron los tres puntos contemplados en el Acuerdo 035 de 2004”.
Triana también puntualizó en que si aplicar la plusvalía, los propietarios particulares estarían incurriendo en enriquecimiento sin justa causa, y el Municipio, resalta, en omisión.
Tres hechos fueron establecidos en el Acuerdo 021 de 2011, con la modificación excepcional del POT, y estos son generadores de cobro de la plusvalía.
- 242 hectáreas se incorporaron de rural a urbana: quedarían detrás de Villa Haidith por el sur, y el sector de Francisco Javier por el noroccidente, entre otros.
- Se liberaron alturas en toda la ciudad.
- Hubo cambio de usos de suelo.
Por Andrés Llamas Nova
andres.llamas@elpilon.com.co